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  来源: 小债看市

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  原标题:1.7万亿“昔日地产一哥”大幅下调票息,盈利放缓拓展多元化

  以“低成本、低杠杆、高周转”著称的万科,近日大幅下调旗下债券票息。2019年盈利增速放缓之下,曾经高喊要“活下去”的万科,不得不去养猪拓展多元化道路了。

  01、大幅调整票息

  6月1日,万科企业(02202.HK)公告称,拟下调“17万科01”公司债券票面利率,预计在该债券存续期后2年,将票面利率由4.5%调整为1.9%。

下调票面利率公告

  “17万科01”发行于2017年7月,当前余额30亿元,期限为5年期,将于今年7月18日面临回售。

  有了金地集团的前车之鉴,目前房企下调票息较为谨慎。

  《小债看市》注意到,“17万科01”的募集说明书和付息公告,关于发行人调整票面利率选择权的条款注明为“调整”,但发行公告却有“上调票面利息”字样。

  一般来说,当债券条款细节不一致时,应以募集说明书为准。但不得不说万科的境内外债券融资成本十分低廉。

  目前,万科企业存续国内债券29只,存续规模385.5亿元,票息均不高于4.6%,大部分债券票面利率在4%以下。

  2020年,万科企业新发行债券4只,发行规模50亿元,票面利率在2.56%-3.45%区间。

境内债务期限分布

  除此之外,万科企业还存续9只境外债,存续规模52.99亿美元,平均票息才3.89%低于行业平均水平。

  02、“活下去”的万科

  据官网介绍,万科企业成立于1984年,1988年进入房地产行业,已成为国内领先的城乡建设与生活服务商。

  1991年,万科A在深交所上市,2014年B股以介绍方式转换上市地H股上市。

  2016年,万科首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位,2017-2019年接连上榜,分别位列榜单第307位、第332位、第254位。

万科集团官网

  从股权结构上来看,2017年著名的“宝万之争”后,深圳地铁集团成为万科第一大股东,目前持股比例为28.69%,万科不存在控股股东及实际控制人。

股权结构图

  2018年秋季例会,万科高喊“活下去”震惊业界。

  近年来,万科业绩保持平稳增长,2019年实现营业收入3678.94亿元,归母净利润388.72亿元,分别同比增长23.6%和15.1%。

  然而,由于土地增值税增长较快以及资产减值准备,2019年万科业绩增速放缓,低于市场预期。

盈利能力

  2019年,万科实现销售金额6308.4亿元,在克而瑞房企排名中位列第二,占全国商品房市场份额4%;以操盘面积口径统计其位居第三位。

  值得注意的是,万科的销售额和销售面积增速分别为3.9%和1.8%,均为近几年最低增速。

克而瑞2019年房企排名

  截至今年一季末,万科的总资产为17397.95亿元,总负债14656.84亿元,净资产2741.11亿元,资产负债率84.24%,净负债率35%处于行业低位。

  《小债看市》分析债务结构发现,万科以流动负债为主,流动负债占总负债比为86%,流动负债占比偏高。

  截至今年一季末,万科流动负债有12653.85亿元,其中短期借款152.44亿元,应付票据及应付账款2500亿元,一年内到期非流动负债770.33亿元,也就是说其一年内的短期债务有922.77亿元。

  相较于短期债务,万科的资金流动性还不错,截至今年一季末其账上货币资金有1732.72亿元,对短期债务的覆盖性较好,现金短债比为1.88。

  除此之外,万科还有非流动负债2002.99亿元,其中长期借款1276.94亿元,应付债券497.94亿元,其整体有息负债已超2700亿。

  《小债看市》注意到,2019年万科有息负债增长的同时,利息支出却大幅下降,由2018年141.46亿元下降至92.55亿元,其融资成本在 3.0%~4.0%,远低于行业平均水平。

  在外部融资方面,万科较依赖于长期借款,除了借款和债券融资,其还有266次应收账款融资,1次定增,21次股权质押以及5次信托融资。

  在银行授信方面,万科的备用资金较为充裕,截至今年一季末其授信总额为4030.5亿元,未使用银行授信为1715.97亿元。

银行授信情况

  值得注意的是,2019年万科筹资性现金流由正转负,大幅流出333.38亿元,为2016年以来首次净流出,说明其偿还了大量债务,融资流入资金却在减少。

筹资性现金流

  另外,万科的存货高企,截至今年一季末存货规模已超9000亿,占流动资产的62%,不仅对资金形成较大占用,未来存在一定去化压力。

  总得来看,在“低成本、低杠杆、高周转”策略下,万科财务杠杆较低,融资成本低廉,自有资金充沛,但其盈利增速下滑、土储偏低、存货高企以及筹资性现金流逆转透露出的信号值得关注。

  03、多元化之争

  万科是国内最早从事房地产开发的企业之一,1993年房地产时代来临,万科果断聚焦住宅开发并深耕城市圈,销售业绩大幅攀升稳居行业“一哥”地位。

  其后十年,房地产行业面临政策调控,万科在运营模式上提出高周转、小股操盘。

  万科的灵魂人物王石,曾经不止一次向外界表明过底线:万科永远只做住宅。

万科创始人王石

  甚至在2016年进入“世界500强”时,万科也没有任何其他副业,是中国唯一一个只做房地产住宅开发的房地产商。

  然而,王石的理想终究熬不过市场的变化。

  2017年,在王石宣布退休前,万科已在多元化战略上提速;2018年万科将集团的战略直接升级为“城乡建设与生活服务商”。

  目前,万科的商业版图已扩展到商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、冰雪度假、教育等领域。

万科多元化布局

  今年,万科要养猪的消息又引起热议,在目前地产业面临巨大挑战之下,寻找新的增长点已经成为地产巨头必须面对的问题。

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责任编辑:李铁民

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